新興商圈形成的條件(小市民購屋往哪兒尋)

新興商圈得形成，參考官方與業界的看法，確實需要具足硬優勢、軟實力的條件

根據業者觀察，傳統產業的企業營運總部多半固守北市市中心，而成立時間較短的新興產業則講求實際，寧可向屋齡新、租金又便宜的新興科技園區群聚靠攏。內湖、南港這幾年的興起，掌握了「價格低、屋齡新、腹地大」三大優勢，不斷吸收市中心區的產業前往進駐，逐漸形塑了內湖、南港之新興商圈現在的榮景。電子資訊產業因為工業區法規限制因素、e化後對區位依存度低、產業群聚效應逐漸增強，以及對成本支出較敏感等理由，而成為新興商圈的主要進駐業者。

官方參考經濟部商業司司長葉雲龍的看法是：「經濟部商業司作為一個商圈輔導與行銷單位，就像外面企業的品牌形象顧問一樣，如果一家企業本商的體質優良，品牌行銷自然事半功倍；如果一個商圈本身的硬 優勢、軟實力具足，商業司輔導成功的機率自然大增。」而商圈的硬優勢、軟實力包括了哪些條件呢？就是【吸引對的人，氛圍不走調】。葉司長表示，商圈的硬優勢包括：社區居民、商圈組織、營 運環境。以台中新社商圈的成功為例，就是因為薰衣草森林的成功，吸引了一群同樣有想法的社區居民，在新社的中和村，像他們這些三十世代、四十世代的新移 民，就占全村七成的人口，這些社區居民除了擁有城市經驗、能接受新觀念，對於營造幸福氣氛的生態環境也具備共識，所以商圈組織運作得特別成功。 商圈不管是造人、造街、造勢，或是進階到永續品牌的經營，都有賴商圈組織，因此為了徹底改善商圈體質，商圈必須從完善組織發展做起，才能更加充分發揮商圈組織力，讓商圈由內而外展現新活力。

「人，永遠是任何事情成功的必要因素。」葉司長強調，台灣新商圈的後起之秀，若要急起直追，就一定要注意這個方面，因為人對了，氛圍才會對，也就能激起良好的群聚效益，就像公館商圈，因為鄰近第一學府台灣大學的關係，所以吸引許多個性店鋪、獨立書店⋯⋯，自然而然也發展出許多NGO團體，讓商圈店家的經營 手法與精神，維持在高度自律的狀態。

「營運環境，可能是品牌商圈發展初期，最powerful的影響因子，」葉司長特別舉淡水商圈為例，「在沒有捷運之前，誰會想得到淡水商圈會有現在的面貌？」捷運線的延伸，改變了淡水老街的命運，當然也有可能扭轉新北市新興商圈的未來。

葉司長說：「現在的品牌商圈發展，一定要結合政府的力量，比如高雄的義大世界，這麼大的商圈開發案，一定是要結合中央、地方政府的力量，才有辦法成功，所以我們商業司的品牌商圈輔導內容，自98年起就已經從單純的軟體輔導進展至軟硬體整合。」

量販業者以家樂福集團針對投資設店的實際思維來參考，業者詹玲珠是這樣考慮的：到底是「先有商圈才有人潮」還是「先有人潮才有商圈」，這問題沒有正解。一般而言，有人潮的地方才有錢潮，廠商在設點前會先評估人口數是否有達到標準，再做最後定奪。住宅密度、商圈分布、區域人口數、居民平均收入或交通動線等，都是投資營業前必須調查的。「舊市區猶如5、60歲的人，有著一定的風格，想要突破改造已然有限；但新市鎮就不同，它就像是一位剛起步的年輕人，發展迅速、充滿活力！」以上是她為新商圈崛起做了最好的註解。

捷運所到之處，特別是兩線交會轉運處，就是未來商圈成長的潛在點，我三十五年前第一次到日本，就發現到西武、東武、小田急、京王私鐵與國鐵(現稱JR)交會處，都是最旺商圈的地點。且架設在捷運線出口的百貨公司，更讓商圈的繁榮更上層樓，三十五年後，該處只有越來越旺，如今台北都會區(台北市+新北市)漸漸有大型都會之勢，所以有捷運站(五分鐘步行路程)的住宅區，將是最有潛力的購屋地段。

以上文章，部分參考遠雄房屋資料。