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2016年2月11日

沒有人口紅利下台灣的房產泡沫如何因應


版主早在2009年文章中,就推論2014年是房地產的頂峰,接下來走日本模式,恐怕10年回檔打底還未能再爬上去。這次再鋪文來檢視台灣房地產未來情境,希望大家投資小心為要。

現在全球的經濟都蒙著一層面紗,模模糊糊的看不清前景。這一切都被掌控在貨幣發行機構的手中,美國聯準會QE的大小、QE是否結束,用巨量的貨幣發行來左右一切,印出的貨幣再透過國際銀行家的全球投機管道,流竄各國的債市、股市、期貨等,搞得全世界各國經濟雞飛狗跳,這些熱錢像海嘯,收刮一切後再回到美國聯準會的一張資產負債表上。

美國因為成功發展了頁岩油氣的開採技術,幾年後美國將變成新的能源輸出國,這種變化,讓一些國際大筆資金轉進美國,日資、中資趕緊卡位,美元開始轉強,流出的美元又要回到美國,美國能源價格一低,生產成本效益出現,製造業也有翻身的機會,今年開始,景氣出現樂觀跡象;所以幾年前由華爾街爆出的金融海嘯,聯準會用QE來解決自己國家的金融問題,卻讓QE熱錢橫掃全球,如今透過能源科技翻新,美國大哥又挺起來了,QE熱錢一回流,又要害死一堆新興國家的投資客。但是,對於美國的頁岩油氣開採時,不但需耗用大量水資源,未來地層被高壓的水硬灌進去,地層的穩定與否,又與環境的衝擊有巨大的關係,我們還是要謹慎以對,如果油公司大賺發財,但環境被破壞了,容易引發地震,其後果堪慮。2008年的金融危機,其實靠吃QE幾帖類固醇重藥,並未治本,等這種美國仙丹藥力消退時,全球的經濟成長、金融創新等通通會有一次蕭條式的回饋調整,所以貪婪者、投機者,報應將很快就道。

這些與宇宙外圈星際中的「獵戶帝國」那種政經一體的管理模式一樣,讓統治下全部的人民,都成了經濟上的奴隸,金錢和物質是最有效的管理工具,掌控了發幣權,迫使所有人都要乖乖聽話,人們只能臣服於這種政經的奴隸制度。所有的媒體、新聞報導、名嘴論壇皆是其傳聲筒(不聽話抽銀根),一點一滴的將其企圖洗腦般灌輸到人們的大腦中。所以該倒的投機大銀行反而不會倒(CEO變肥貓),小老百姓的稅越來越多、調薪永遠趕不上物價漲幅,政府往財團靠攏(減稅再減稅),政客越來越囂張(越來越像統治階級)。老百姓為了住,成為屋奴,背房貸一輩子去養銀行;年輕學子尚未就業,就背負學貸,薪資越來越低,22K搖搖欲墜,養自己不夠還要繳息還本給銀行,這種現況完全是叫一般老百姓一輩子當有錢資本家的奴隸,所以念高職比念科大有一技之長,租房子比買房子負擔輕,房子不會一直漲,2014後,台灣房地產景氣到頂,利息開始調漲時間一到,不狂跌也難,再幾年後房價一切會回歸正常。

人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件,資金流是導火線,美國1950年後3波房地產的升值,幾乎都是搭上人口紅利的順風車,加上當時市場充足資金的點火,才能讓房地產大幅攀升,2008年以後,美國房地產暴跌未嘗不是好事,近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈,但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰,2014開始就往下走,這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在74.4% 比例,2015年加快往下降,使台灣的人口結構正快速進行轉變,新生兒出生數量快速下降,2023年開始,就算加入外來移民,台灣總人口數依然會開始減少,國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快,與日本比較,台灣未來的衰退速度將超越日本,人口快速減少。 

房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時,外資會選擇進國內投資,市場景氣一片榮景,反之,當該國勞動力達到顛峰的前夕,外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區,該國缺少了外國資產的投資,資金被 釜底抽薪,不管實施任何政策,房地產都無法再恢復。

最重要的是台灣的人口紅利在2014年就反轉向下,國際資金在這一兩年內就會陸續撤離,房市根本支撐不到2年。因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力,沒有人口紅利的掩護,表示國家缺乏經濟成長的動能,不管利率高低,都不容易吸引國際資金進來投資,現有的國際資金也都將陸續撤出,轉往其他有更高成長機會的國家。投資客買盤在無利可圖下、「進場即套牢」;而手上物件被奢侈稅套牢、想「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。

現在的房市,是靠著建商以廣告、買遍媒體的置入性行銷新聞,來唬弄消費者繼續苦撐。在人口紅利空頭即將來臨的台灣,最大的威脅,不只是龐大國際資金的撤離,而是來自2018年、甚至經建會預估台灣地區可能提前到2014年、也就是兩年前人口開始負成長,在2023年開始台灣的總人口數更將開始長期減少。因此,未來台灣房地產將至少維持25年的超長期低迷,在國際資金大筆撤離台灣與房市需求大幅衰退的情況下,房價在未來5年內下跌3成根本輕而易舉,以2023年為期的10年長線價格修正甚至可能達7成。

過去,台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來的長期房市空頭,因為台灣已經走了50年的人口紅利,並且享受這一波由92年起漲、長達12年的房市多頭,此乃國際游資(美國聯準會QE大印美鈔)亂竄進來,錢太多只能往房市進出。

這次是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況,許多台灣人就如同當年的日本人一樣,迷信著房地產只漲不跌的神話,迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、為自己手上持有不動產壯膽。如果此時台灣人還不醒悟,趕緊從充滿危機的房市中撤離,那麼未來高額房貸的沉重壓力,加上房市泡沫化可能造成的經濟與失業危機,將成為台灣民眾生活中即將來臨的夢靨。

日本在1990年後,就面臨勞動人口比例下跌趨勢,一直不變,房地產也跟此趨勢一樣一路下滑,台灣產業模式跟隨日本,以加工出口來提高GDP是同一模式,2014年起也開始沒有人口紅利的好處,所以房地產推起來的泡沫,也會一直消下去。投機炒房絕對很難再像前十年般穩賺不賠,銀行也要對警戒區的房屋小心放貸。

自住保本買房地點唯有都會中心區,公共設施完善,生活機能極佳的地段,特別是捷運車站出口步行五分鐘內才(300公尺半徑)比較不會跌,其它的郊區大社區,離捷運站太遠,如果本來入住率不高,晚上是黑黑的一片,確實要及早賠本殺出,以免將來連自己住都會怕怕,歐洲地區(西班牙最嚴重)一堆新市鎮造鎮不成,變成鬼城了,人反而往市中心回流,日本以前沿著私鐵往都會區外圍延伸的新市鎮房價也一直衰落,跌五成以上還難有接手,這是擺在眼前的事實,大家當心勿亂投資呀。

看到台南一次地震,就讓偷工減料建築全部現形,最慘的又是收入少的年輕人,只能買低廉價錢的不安全大樓,如今資料顯示台北大都會區土壤液化區很多,買房前仔細查資料吧!  莫房子垮了沒地方住還要繼續繳房貸,老天可憐這些被剝奪居住權益的年輕人們。

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